TAMA 38 est un plan directeur national pour renforcer les bâtiments existants construits avant 1980 qui ne sont pas conformes aux normes contre les séismes.
TAMA 38 établit des directives pour renforcer les bâtiments existants pour les rendre résistants aux séismes, et encourage le rajout d’espace habitable, en facilitant l’obtention des permis requis.
TAMA 38 existe en deux versions :
- TAMA 38/1 – le promoteur renforce le bâtiment à ses frais, et obtient en contrepartie le droit d’y construire des appartements supplémentaires. Les propriétaires des appartements existants, sont motivés à donner leur accord au plan par le rajout à leur appartement d’un abris anti-bombes et d’un balcon, et la certitude que leur habitation est dorénavant plus résistante aux séismes.
L’accord de 66% des propriétaires est exigé par la loi.
- TAMA 38/2 – le promoteur démolit le bâtiment et en construit un nouveau à ses frais, dans lequel les propriétaires du vieux bâtiment reçoivent des appartements neufs, tandis que le promoteur reçoit les appartements supplémentaires du nouveau bâtiment. La négociation d’un tel plan est complexe, car il faut assurer la livraison d’appartements neufs aux propriétaires, après la démolition totale du vieux bâtiment. Les propriétaires des appartements existants, sont motivés à donner leur accord au plan par le fait qu’ils obtiennent une habitation plus grande, entièrement neuve et résistante aux séismes, comprenant abris anti-bombes, balcon, débarras, parking.
L’accord de de 80% des propriétaires est exigé par la loi.
Un propriétaire peut utiliser au moins un des arguments suivants pour faire opposition :
- marché proposé pas rentable,
- logements alternatifs pas proposés aux habitants,
- insuffisante des garanties offertes par le promoteur,
- logements alternatifs non-compatibles proposés aux habitants handicapés,
- circonstances personnelles extraordinaires.
Arguments fréquents pour faire opposition, mais en général repoussés par les tribunaux :
- changement du statu quo,
- manque d’envie de participation au programme,
- l’habitant est en faillite.
Arguments typiques de voisins faisant opposition, mais en général repoussées par les tribunaux :
- changement du statu quo du quartier,
- atteinte au bien-être causé par la poussière et le bruit pendant les travaux,
- atteinte à la valeur des propriétés causée par des changements, tels que l’encombrement et le manque de places de stationnent, suite à l’augmentation des habitants.
La complexité de tout cela rend impérative la sollicitation d’un avocat pour représenter les habitants pendant le programme, afin de faire valoir leurs droits, en cas de manquements de la part du promoteur.
Cet article n’est pas un avis juridique, ni ne remplace une consultation avec un avocat.