תמ"א 38 – מידע ראשוני לבעלי הדירות

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית, אשר נועדה לחזק מבנים קיימים שנבנו לפני שנת 1980, ואשר אינם עומדים בתקן להגנה מפני רעידות אדמה.

מטרתה של תמ"א 38 הינה קביעת הנחיות לחיזוק מבנים קיימים על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה ועידוד ביצוע חיזוק מבנים על ידי תוספת בנייה באמצעות קביעת הסדרים תכנוניים שיאפשרו מתן היתרי בנייה לשינויים במבנים לצורך חיזוקם.

התוכנית מאפשרת את חיזוק המבנה באחד משני מסלולים:

1. תמ"א 38/1 שמטרתה חיזוק מבנה קיים באופן הבא: יזם משקיע מכספו בחיזוק הבניין הקיים ובתמורה לכך, מקבל זכויות בנייה שמתבטאות בתוספת דירות בבניין. התמריץ לבעלי הדירות הקיימים להסכים לביצוע פרויקט החיזוק הינו, בדרך כלל, בקבלת בניין עמיד יותר לרעידות אדמה, תוספת של ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) לכל דירה ותוספת של מרפסת שמש לכל דירה.

במסגרת מסלול זה, דורש החוק קבלת הסכמה של, לפחות, 66% מבעלי הדירות בבניין לצורך ביצוע פרויקט החיזוק.

2. תמ"א 38/2 שמטרתה חיזוק מבנה קיים באופן בו היזם הורס על חשבונו את הבניין לחלוטין ובמקומו, בונה בניין חדש בו נמסרות דירות חדשות לבעלי הדירות הקיימים כאשר היזם מקבל לרשותו דירות חדשות נוספות בבניין החדש שהוקם. התקשרות בעסקה במסלול זה הינה מורכבת ומסוכנת יותר שכן, יש להבטיח את קבלת הדירות החדשות לבעלי הדירות הקיימים לאחר שכלל הבניין ייהרס. התמריץ לבעלי הדירות הקיימים להסכים לביצוע פרויקט החיזוק באמצעות הריסה ובנייה הינו, בדרך כלל, בקבלת בניין חדש (על כל מערכותיו) שהינו עמיד לרעידות אדמה, קבלת דירה בשטח גדול יותר מן הדירה הקיימת כשהיא כוללת ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) ותוספת של מחסן, חניה ומרפסת שמש לכל דירה.

במסגרת מסלול זה, דורש החוק קבלת הסכמה של, לפחות 80% מבעלי הזכויות בבניין לצורך ביצוע פרויקט החיזוק שכן, המדובר בהריסת הבניין הקיים לחלוטין.

סירוב של דייר להסדרים שתוארו לעיל יכול ויתבססו על אחת או יותר מהטענות הבאות:

1. העסקה המוצעת אינה כדאית מבחינה כלכלית.
2. לא הוצעו לדיירים מגורים חלופיים.
3. לא הוצעו בטוחות הולמות לדיירים על ידי היזם.
4. לא הוצעו לדיירים בעלי מוגבלות, מגורים חלופיים הלוקחים בחשבון את מוגבלותם.
5. נסיבות אישיות מיוחדות המצדיקות את התנגדות הדייר.

התנגדויות של דיירים המועלות באופן תדיר ואשר לרוב אינן מתקבלות על ידי בתי המשפט הינן כמפורט להלן:

1. שינוי של המצב הקיים.
2. חוסר עניין של הדייר בביצוע הליך של תמ"א 38.
3. הימצאות של הדייר המתנגד בהליכי פשיטת רגל.

התנגדויות של שכנים המועלות אף הן ולרוב נדחות על ידי בתי המשפט הינן כמפורט להלן:

1. שינוי המצב הקיים באזור.
2. פגיעה באיכות החיים אשר נגרמת עקב לכלוך ורעש אשר יגרמו במהלך ביצוע הליכי הבנייה.
3. ירידה בערך הנכס אשר תיגרם עקב השינויים שייווצרו באזור כגון הגברת העומס בכניסה למתחם הבניינים והפחתה במספר החניות הפנויות עקב הגדלת מספר הדיירים.

לאור האמור לעיל, קיימת חשיבות רבה שעורך דין ייצג את בעל הדירה בהליכי תמ"א וזאת על מנת להבטיח את קבלת מלוא הזכויות המגיעות לו בפרויקט, תוך שמירה על קבלת כל הבטוחות הנדרשות על מנת להגן על בעל הדירה במקרה של הפרת ההסכם מצד היזם.

אין לראות במאמר זה משום ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי.